Come si calcola la superficie commerciale
La superficie commerciale è la misura con cui si confrontano i prezzi degli immobili: è quella su cui si calcola il prezzo al metro quadro. Il riferimento normativo è l'Allegato C del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, che stabilisce come pesare ogni parte dell'unità immobiliare.
I coefficienti del D.P.R. 138/98
- Vani principali e accessori diretti (stanze, cucina, bagni, ingressi, corridoi): 100%.
- Cantine, soffitte e simili: 50% se comunicanti con l'abitazione, 25% se non comunicanti.
- Balconi, terrazze e simili: 30% fino a 25 m² e 10% oltre, se comunicanti; 15% e 5% se non comunicanti.
- Giardino o area scoperta esclusiva: 10% fino alla superficie dei vani principali, 2% oltre. Per ville e villini (R/2) conta solo la parte che supera cinque volte i vani principali.
Non si contano le parti con altezza utile inferiore a 1,50 m, e il risultato si arrotonda al metro quadro. Cantine, balconi e giardino insieme non possono superare la metà della superficie dei vani principali: è il limite che l'Agenzia delle Entrate ha applicato nella risposta n. 306 del 2019, e che il calcolatore applica in automatico.
Un esempio
Un appartamento di 95 m² lordi con un balcone comunicante di 12 m² e una cantina non comunicante di 8 m²: 95 + (12 × 30%) + (8 × 25%) = 95 + 3,6 + 2 = 100,6 m², arrotondati a 101 m² commerciali.
Dalla superficie al prezzo
Moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al metro quadro della zona ottieni un primo valore di riferimento, che poi va corretto per piano, stato, esposizione e dotazioni. Quando presenti la valutazione al proprietario, il Report Venditore di MyBrokerage AI gli mostra anche l'andamento delle visite e delle richieste sull'immobile.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile?
La calpestabile è la superficie netta dei pavimenti, senza muri. La commerciale parte dalla superficie lorda (muri compresi) e aggiunge una quota di balconi, cantine e spazi esterni, ognuno con il suo coefficiente. Per questo la commerciale è sempre più grande.
Come si contano i muri?
Secondo l'Allegato C del D.P.R. 138/98 i muri interni e quelli perimetrali si contano per intero fino a 50 cm di spessore; i muri in comune con altre unità o con le parti condominiali al 50%, fino a 25 cm. Inserisci nel calcolatore la superficie già comprensiva dei muri.
Quanto vale un balcone nella superficie commerciale?
Un balcone o una terrazza che si apre sull'abitazione conta il 30% per i primi 25 m² e il 10% per la parte oltre. Se non è comunicante con l'abitazione le percentuali si dimezzano: 15% e 5%.
Il box auto entra nella superficie commerciale?
No: box e posti auto sono di norma unità a sé (categoria C/6) e si valutano a parte, con il loro prezzo. Il calcolatore riguarda l'abitazione e le sue pertinenze.
Le agenzie usano tutte gli stessi coefficienti?
No. Il D.P.R. 138/98 è il riferimento normativo più usato, ma nella prassi di alcune zone si applicano coefficienti diversi, ad esempio quelli del manuale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Se nella tua zona si usano altri criteri, indicali nel prospetto che consegni al cliente.
Posso usare il risultato in un atto o in una perizia?
No: il calcolatore dà una stima a partire dalle misure che inserisci. In un atto, in una perizia o in una pratica catastale servono le misure rilevate da un tecnico abilitato.
Fonti
D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, Allegato C, «Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria» (Gazzetta Ufficiale n. 108 del 12 maggio 1998); Agenzia delle Entrate, risposta n. 306 del 23 luglio 2019. Criteri aggiornati al .