Come si calcolano le imposte sull'acquisto
Le imposte dipendono da due cose: chi vende (un privato o un'impresa, con o senza IVA) e se chi compra ha i requisiti per le agevolazioni prima casa.
Da privato o da impresa in esenzione IVA
- Prima casa: registro 2% (minimo 1.000 €), ipotecaria 50 €, catastale 50 €.
- Altre abitazioni: registro 9% (minimo 1.000 €), ipotecaria 50 €, catastale 50 €.
Questi atti sono esenti da imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali. Se compra una persona fisica privata, il registro si calcola sul valore catastale (il prezzo-valore): rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre abitazioni.
Da impresa con IVA
- IVA sul prezzo: 4% prima casa, 10% altre abitazioni, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9.
- Registro, ipotecaria e catastale fissi a 200 € ciascuno.
In più ci sono imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributo per la voltura catastale, che nella prassi notarile valgono 230, 35 e 55 euro: il calcolatore li aggiunge come stima.
Un esempio
Prima casa comprata da un privato a 200.000 €, rendita catastale 900 €. Valore catastale: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 €. Registro: 2% = 2.079 €. Con ipotecaria e catastale il totale è di 2.179 €. Senza prezzo-valore, sul prezzo, il registro sarebbe di 4.000 €. È l'esempio della guida dell'Agenzia delle Entrate.
Per vedere tutto quello che costa l'acquisto, con notaio, provvigione e mutuo, usa il prospetto dei costi d'acquisto.
Domande frequenti
Quanto si paga di imposte per comprare la prima casa da un privato?
Imposta di registro del 2% sul valore catastale (o sul prezzo, se non si applica il prezzo-valore), con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Per una casa con rendita di 900 euro il registro è di 2.079 euro.
Cos'è il prezzo-valore e conviene sempre?
È la regola che permette a chi compra un'abitazione come privato di pagare il registro sul valore catastale (rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre) invece che sul prezzo. Va chiesta al notaio nell'atto. Di solito conviene, perché il valore catastale è più basso del prezzo, e limita i controlli dell'Agenzia sul valore dichiarato.
Quando si paga l'IVA invece dell'imposta di registro?
Quando vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure dopo se sceglie di applicare l'IVA. L'IVA è al 4% per la prima casa, al 10% negli altri casi e al 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9; registro, ipotecaria e catastale sono fissi a 200 euro ciascuno.
Esistono ancora le agevolazioni prima casa per gli under 36?
L'esenzione dalle imposte per gli under 36 valeva per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024 e, alla data di aggiornamento di questa pagina, non risulta prorogata. Per questo il calcolatore non la considera. Resta in vigore il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap, che riguarda il mutuo e non le imposte.
Come funziona il credito d'imposta per il riacquisto?
Chi vende la casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne compra un'altra con le stesse agevolazioni entro un anno ha un credito pari al registro o all'IVA pagati sul primo acquisto. Può scalarlo dal registro del nuovo atto, ma non oltre l'imposta dovuta: l'eccedenza si usa in dichiarazione o con F24 e non viene rimborsata.
L'imposta pagata sul preliminare si recupera?
Sì. L'imposta proporzionale versata registrando il preliminare sulla caparra (0,5%) e sugli acconti (3%) si scala dall'imposta di registro dovuta sul rogito. Il calcolatore non la sottrae: chiedi al notaio l'importo esatto.
Fonti
Agenzia delle Entrate, «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (giugno 2024); D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell'imposta di registro); art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Regole aggiornate al .