Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta fissa sul canone di affitto delle abitazioni, scelta dal proprietario persona fisica al posto dell'IRPEF: è del 21% con il canone libero e del 10% con il canone concordato, nei comuni dove è prevista. Sostituisce anche le addizionali, l'imposta di registro e il bollo sul contratto.
In cambio il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone con l'ISTAT per tutta la durata dell'opzione.
| Cedolare secca | IRPEF ordinaria | |
|---|---|---|
| Base | Canone intero | 95% del canone (66,5% con il concordato) |
| Aliquota | 21% libero, 10% concordato | La tua aliquota più alta, più le addizionali |
| Registro e bollo | Non si pagano | Registro 2% del canone, di solito diviso con l'inquilino |
| Aumenti ISTAT | Non ammessi | Ammessi se previsti dal contratto |
Quando conviene
Con un'aliquota IRPEF del 35% o del 43% la cedolare conviene quasi sempre. Con l'aliquota più bassa la differenza si riduce, e in alcuni casi (redditi molto bassi, molte detrazioni da usare) l'IRPEF può tornare conveniente: per questo il calcolatore chiede la tua aliquota.
Un esempio: canone libero di 1.000 € al mese, aliquota 35% e addizionali al 2%. Con l'IRPEF si pagano circa 4.340 € l'anno, registro compreso; con la cedolare 2.520 €: oltre 1.800 € di risparmio.
Contenuto informativo. Il confronto è una stima a scopo divulgativo e non ha valore ufficiale o fiscale: non considera detrazioni, altri redditi e casi particolari. Verifica la scelta con il CAF o il commercialista.
Domande frequenti
Chi può scegliere la cedolare secca?
Il proprietario persona fisica che affitta un'abitazione (e le sue pertinenze) fuori dall'attività d'impresa. Dal 2019 vale anche per alcuni negozi, solo per i contratti di quell'anno.
La cedolare secca al 10% vale ovunque?
No: vale per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri comuni previsti dalla legge.
Si può scegliere la cedolare a contratto già iniziato?
Sì: l'opzione si può esercitare anche negli anni successivi, entro il termine per il versamento dell'imposta di registro annuale, comunicandolo all'inquilino.
Con la cedolare si paga l'imposta di registro?
No, né sul contratto né sugli anni successivi, e non si paga il bollo.
Fonti
Art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (cedolare secca); art. 37 del TUIR (riduzione forfettaria del 5%); art. 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (canone concordato). Regole aggiornate al 6 novembre 2026.