- Le spese dell'acquirente non arrivano tutte al rogito: alcune si pagano alla proposta e al preliminare.
- Spiegarle in ordine, fase per fase, evita la sorpresa più comune: il capitale che serve oltre al mutuo.
- Imposte, valore catastale e spese complessive si possono calcolare prima, con i prospetti da consegnare al cliente.
Molte trattative si complicano per una domanda arrivata tardi: «e quanto devo avere da parte?». L'acquirente pensa al prezzo e alla rata del mutuo; le imposte, il notaio, la provvigione e la caparra arrivano dopo, spesso tutte insieme.
Accompagnarlo fase per fase, dalla proposta al rogito, rende la trattativa più serena e mette l'agenzia nel ruolo di chi ha chiarito i conti per primo.
Alla proposta d'acquisto
Con la proposta l'acquirente di solito consegna un assegno a garanzia, intestato al venditore e trattenuto dall'agenzia finché la proposta non viene accettata. Se viene accettata, l'importo diventa in genere caparra confirmatoria: si imputa al prezzo e, se l'acquirente si ritira senza motivo, il venditore può trattenerla.
In molti incarichi la provvigione matura proprio con l'accettazione della proposta: è il momento di ricordarlo, con l'importo esatto. Si calcola con il calcolo della provvigione dell'agenzia immobiliare.
Al preliminare
Il preliminare (compromesso) va registrato all'Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni se è una scrittura privata. Si pagano 200 euro di imposta di registro fissa, lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA, più il bollo. L'imposta proporzionale pagata ora si scala da quella dovuta al rogito.
Se il preliminare è fatto dal notaio e trascritto, la tutela per l'acquirente è maggiore, con un costo in più da mettere nel conto.
Al rogito
Al rogito l'acquirente paga il saldo del prezzo e, tramite il notaio, le imposte: registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA e imposte fisse se compra da un'impresa. Se compra da un privato, con il prezzo-valore il registro si calcola sul valore catastale, che si ricava dalla rendita con il calcolo del valore catastale.
Si aggiungono l'onorario del notaio e, se c'è il mutuo, l'imposta sostitutiva (0,25% per la prima casa), l'istruttoria e la perizia della banca.
| Fase | Cosa paga l'acquirente |
|---|---|
| Proposta | Assegno a garanzia, che diventa caparra se la proposta è accettata |
| Accettazione | Provvigione dell'agenzia, se l'incarico la fa maturare qui |
| Preliminare | Eventuale integrazione della caparra; registrazione del preliminare |
| Rogito | Saldo del prezzo, imposte, notaio; spese e imposta del mutuo |
Contenuto informativo. Tempi e importi sono quelli della prassi più diffusa e servono come esempio: non hanno valore ufficiale, fiscale o normativo e ogni passaggio va verificato con il notaio.
Mettere tutto in un prospetto
Il modo più semplice per evitare sorprese è consegnare all'inizio un prospetto con tutte le voci. Il prospetto delle spese d'acquisto della casa somma imposte, provvigione e costi del mutuo e calcola il capitale necessario oltre al finanziamento; il dettaglio delle imposte è nel calcolo delle imposte sull'acquisto della casa.
Entrambi si scaricano in PDF con il logo dell'agenzia: un foglio che l'acquirente porta in banca e dal notaio, con il nome di chi lo ha seguito.
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