- L'esclusiva impegna il proprietario a passare dall'agenzia per la durata dell'incarico; in cambio l'agenzia investe di più nella vendita.
- Un buon incarico è chiaro su prezzo, durata, rinnovo, provvigione e attività promesse.
- Con i proprietari consumatori valgono le regole del Codice del consumo: clausole chiare e, fuori dai locali dell'agenzia, il diritto di recesso.
L'incarico in esclusiva è il contratto che dà all'agenzia il tempo e la sicurezza per lavorare bene un immobile. Proprio per questo il proprietario lo legge con attenzione: ogni clausola poco chiara diventa un motivo per rimandare la firma.
Ecco una traccia di cosa scrivere, con i punti su cui nascono più spesso i problemi.
Esclusiva o non esclusiva
Con l'incarico non in esclusiva il proprietario può affidare l'immobile a più agenzie e vendere anche da solo: paga la provvigione a chi conclude l'affare. Con l'esclusiva, per la durata concordata, si impegna a non affidarlo ad altri e, a seconda di come è scritta la clausola, a far passare dall'agenzia anche i contatti arrivati in altro modo.
Per il proprietario il vantaggio è un unico interlocutore e un piano di vendita; per l'agenzia è la possibilità di investire in foto, pubblicità e visite senza il rischio di vedere l'immobile venduto da un concorrente il giorno dopo.
Cosa scrivere nell'incarico
| Clausola | Cosa chiarire |
|---|---|
| Immobile e proprietari | Dati catastali, tutti i proprietari che firmano, eventuali vincoli |
| Prezzo | Prezzo richiesto e margine di trattativa autorizzato |
| Durata e rinnovo | Data di scadenza; se c'è rinnovo automatico, va evidenziato |
| Provvigione | Percentuale o importo, minimo, IVA e momento in cui matura |
| Attività dell'agenzia | Pubblicità, portali, visite, report al proprietario |
| Recesso | Come e quando il proprietario può interrompere l'incarico |
Il modulo usato dall'agenzia va depositato alla Camera di Commercio, come previsto per i moduli dei mediatori (art. 5 della legge 39/1989). Se il proprietario è un consumatore, le clausole sfavorevoli come penali e rinnovi automatici devono essere chiare e, nei casi previsti, approvate per iscritto; e se l'incarico è firmato fuori dai locali dell'agenzia, per esempio a casa del proprietario, c'è il diritto di recesso di 14 giorni previsto dal Codice del consumo.
Contenuto informativo. Questa traccia riassume la prassi e alcune norme di riferimento a scopo divulgativo: non ha valore ufficiale o legale e non sostituisce la revisione del modulo da parte di un legale.
La provvigione nell'incarico
La clausola sulla provvigione deve rispondere a tre domande: quanto (percentuale sul prezzo di vendita o importo a corpo, con un eventuale minimo), più IVA o IVA compresa, e quando matura, di solito con l'accettazione della proposta o con il preliminare. Più è precisa, meno discussioni ci saranno a fine trattativa.
Prima della firma conviene mostrare al proprietario l'importo in euro, non solo la percentuale: il calcolo della provvigione dell'agenzia immobiliare lo fa con IVA e minimi, e mostra anche come si divide l'incasso tra agenzia e consulente.
Durante l'incarico: scadenze e aggiornamenti
Due cose fanno la differenza tra un'esclusiva rinnovata e una persa: aggiornare il proprietario con regolarità e non arrivare alla scadenza di sorpresa. Un report periodico con richieste, visite e proposte giustifica il lavoro fatto; un promemoria qualche settimana prima della scadenza lascia il tempo di discutere il rinnovo.
In MyBrokerage AI la scadenza dell'incarico sta sull'immobile, con i promemoria al consulente, nel Workflow Immobili; il resoconto per il proprietario lo prepara il Report Venditore.
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